La Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba presentó ante el Concejo Deliberante un ambicioso proyecto de ordenanza de planificación urbana que busca renovar el marco normativo vigente desde 1985 y enfrentar uno de los principales desafíos de la ciudad: su crecimiento disperso y de baja densidad.
Actualmente, Córdoba tiene alrededor de 50 habitantes por hectárea y sigue expandiéndose hacia la periferia. Con esta iniciativa, el municipio apunta a revertir esa lógica a través de una densificación controlada, la regeneración de barrios ya consolidados y un modelo de ciudad más compacto, sostenible y equitativo.
Según explicaron Diego Peralta, secretario de Desarrollo Urbano, y Celina Caporossi, directora de Planeamiento Urbano, el proyecto no propone un “plan cerrado”, sino un conjunto de instrumentos dinámicos que articulan normativas ya vigentes e incorporan mecanismos de participación ciudadana obligatoria en los casos de cambios normativos.
Entre los instrumentos centrales se destacan:
- Convenios Urbanísticos (CU): de iniciativa privada.
- Polígonos de Actuación Concertada (PAC): impulsados por el Estado.
- Acuerdos de Gestión Mixta (AGM): entre privados y el municipio.
Estos mecanismos permitirán intervenir en distintos tipos de suelo urbano y establecer alianzas público-privadas con criterios de equidad, transparencia y sostenibilidad.
Planificación, concertación y sostenibilidad
El proyecto divide sus herramientas en tres grandes ejes:
🗺️ Planificación
Apunta a ordenar el crecimiento urbano con planes específicos según zonas:
- Interjurisdiccionales (limítrofes como Villa Allende o Malagueño)
- Planes Integrales de Zona (áreas intermedias)
- Planes de Barrio (zonas pericentrales)
- Planes de Regeneración o Integración Socio-Urbana (zonas con problemas ambientales o informalidad)
🤝 Concertación
Fortalece los convenios urbanísticos con audiencias públicas obligatorias, regulación de transferencias y alineamiento con la ordenanza de la “mancha urbana”, que busca frenar la expansión y promover la densificación en sectores aptos.
🌱 Sostenibilidad
Incorpora incentivos ambientales como:
- Equipamiento sostenible: para edificios que incluyan techos verdes, eficiencia energética o captación de agua.
- Parcela verde: formaliza una figura ya usada en zonas como Villa Belgrano.
- Manzana sostenible: busca crear espacios públicos y evitar el “encierro” de muchas obras actuales.
“Queremos incentivar una ciudad más amable, con más espacios verdes y mejor calidad ambiental. La sostenibilidad no puede ser una palabra vacía”, sostuvo Caporossi.
Prueba piloto en Güemes Sur
Para testear el modelo, el municipio aplicó una experiencia piloto en Güemes Sur, con un Plan de Barrio y un PAC en la zona más dinámica. Allí, el nuevo enfoque permitió prever mayor altura, mejor calidad tipológica y más espacios públicos, sin pérdida de armonía urbana.
¿Qué son los PAC?
Los Polígonos de Actuación Concertada (PAC) son una de las novedades del proyecto. Se trata de zonas delimitadas por el Estado donde se busca atraer inversión privada bajo condiciones claras: mayor edificabilidad a cambio de contraprestaciones urbanísticas.
La adhesión al PAC es voluntaria, pero quienes participan acceden a beneficios normativos y deben compartir la plusvalía generada, que será reinvertida en el mismo sector. “Es un mecanismo para ordenar la transformación urbana y captar recursos para obras en zonas estratégicas”, explicó Peralta.
Camino al debate legislativo
En los próximos días, el proyecto será remitido oficialmente al Concejo Deliberante. Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano confían en que la nueva ordenanza permitirá al Estado recuperar un rol activo en la gestión urbana y brindar mayor certidumbre normativa a los desarrollistas.
La propuesta, además de modernizar una normativa obsoleta, busca dar respuesta a los problemas estructurales de la ciudad con una mirada de largo plazo, centrada en el uso eficiente del suelo, la concertación democrática y la calidad ambiental urbana.
