La densificación por sí sola no es la solución para abordar los problemas del
desarrollo urbano, habitacional, económico etc de la ciudad de Córdoba. La
gravedad del cuadro urbano habitacional que viven las familias cordobesas requiere
de medidas más integrales que tengan como objetivo garantizar el derecho a la
vivienda digna en el marco del derecho a la ciudad. Cerrar la mancha urbana sin el
desarrollo de un conjunto de políticas urbanas activas solo generará un aumento del
costo de la tierra que quede dentro de las zonas urbanizables, agravando la
accesibilidad de miles de familias de ingresos insuficientes y pobres, (más del 50%
de los cordobeses).
Las familias cordobesas siguen migrando al gran Córdoba, esto está claramente
demostrado en los censos años 2000 y 2010, (para la proyección del censo 2020 el
problema continúa) mientras la provincia creció con su población 10% promedio la
ciudad lo hizo en un 3,5% y los departamentos vecinos de la ciudad entre un 20 % y
30%. Esto es así en gran medida porque en la ciudad un sector importante de la
población no puede comprar un lote o una vivienda y los costos de las mismas a 30
km son por mitad. Claro está que Córdoba con un radio urbano de 576 km
cuadrados (uno de los más grande del mundo) el problema no es la falta de tierra,
más bien la cuestión es haberle dejado exclusivamente al mercado inmobiliario la
cuestión habitacional, con la consecuente mercantilización de la tierra y la ausencia
del municipio con políticas públicas que capte parte de ese plusvalor e intervenga
con políticas habitacionales.
La ciudad creció en las últimas décadas, impulsada por la cámara empresaria de
desarrolladores urbanos de Córdoba (CEDUC) que captaron ahorros y rentas
extraordinarias de sectores agroexportadores, de la minería y del sistema financiera
y transformando la tierra en mercancía, generando un stock de viviendas para la
especulación y desvinculado de la demanda social habitacional. Los altos costos de
la tierra y la vivienda generados por el mercado provocaron que los sectores de
ingresos insuficientes y/o pobres tuvieran que hacinarse, migrar a localidades
vecinas o recurrir a ocupaciones informales de tierra. En todo este proceso el
Municipio fue garante de la renta extraordinaria del sector privado mediante la
ejecución de obras de infraestructuras y de ordenanzas como la del convenio
urbanísticos n° 12.077. Como consecuencia de estas políticas en la ciudad de
Córdoba hay más de 100.000 viviendas, departamentos deshabitados y lotes
vacantes que solo tienen una función especulativa. Frente a esta situación el Municipio debería promover una política tributaria que grave la especulación, regule
el mercado inmobiliario y fomente que estos inmuebles se alquilen o se pongan en
venta.
La Secretaria de Desarrollo Urbano, tiene que trabajar de manera urgente en la
producción de lotes con servicios para que en Córdoba se puedan ejecutar los
programas PROCREAR y Casa Propia y Construir Futuro que ha lanzado el
gobierno nacional y que según estimaciones a la ciudad de Córdoba les
corresponderían 15.000 viviendas aproximadamente en los próximos años.
Además, tendría que involucrarse más activamente con los programas LOTENGO y
LOTENGO Social recientemente sancionado por la Legislatura de la Provincia. Por
otra parte, el municipio tiene que aplicar urgente la ordenanza nº 12614 de
Reserva de Inmuebles con un plan de metas claras de lo que se propone hacer
frente a la gravedad del problema habitacional.
También es urgente que el Municipio adhiera al Plan Nacional de Suelo Urbano de
la Jefatura de Gabinete, para poder recibir apoyo en la generación de una política
de tierras y aprovechar las leyes n° 23967 y n° 24146; del decreto nacional n.o
835/14 del registro denominado “Banco de Tierras” entre otros.
El municipio de Córdoba debería construir para los próximos años al menos 30.000
lotes con servicios, para canalizar la demanda social y evitar que suceda lo en el
anterior PROCREAR (año 2015) cuando las familias cordobesas tuvieron que comprar un lote en las ciudades colindantes por los costos excesivos en la Córdoba.
Esta ordenanza que modifica el ordenamiento territorial, debería autorizar la
incorporación de nuevas zonas urbanizables con simple mayoría, solo cuando se
trate de programas habitacionales desarrollados por el estado en sus diversos
niveles. Además de las zonificaciones el gobierno municipal tiene que avanzar con
ordenanzas tributarias que sancionen la especulación inmobiliaria y muestren una
política activa del municipio para producir políticas habitacionales.
El gobierno de Martin Llaryora, tiene que convocar a diversos sectores tales como
las Universidades con trayectorias en el campo de la vivienda, centros de
investigación especializados en hábitat social y popular, a los movimientos sociales
entre otros actores para construir una política urbano habitacional para una Córdoba
que garantice tierra, techo y trabajo como partes del Derecho a la Ciudad.
Marco Galán
Dr. A y Políticas Públicas, Presidente Mutual
Carlos Mugica y Director de Radio La Ranchada